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資金計画
固定資産税の精算、購入費用、売却手残り、ローン返済額を試算できます。
資金計画
固定資産税の精算、購入費用、売却手残り、ローン返済額を試算できます。
物件情報を反映しています
決済日に応じた税額の精算
精算金は「購入費用」「売却手残り」の計算へ自動で反映されます。
路線価から土地分を概算
軽減の有無を選び、路線価と面積を入力すると参考税額を表示します。相続税路線価は使えません。
1. 試算の仮定
土地の種類や特例の適用可否を判定せず、2つの条件で試算します。種類不明の場合は「軽減なし」でも参考額を見られます。
2. 土地の情報
3. 税率
参考税額の内訳・計算根拠
これは土地の種類・軽減の適用可否を判定しない参考計算です。
計算結果
年税額を入力してください。
計算方法・注意点
決済日当日は買主負担です。買主分は日割額を1円単位で四捨五入し、売主分は年額から差し引いて合計を保ちます。これは当事者間の精算額の目安で、納税義務者が変わるものではありません。
納税通知書の年額は、路線価方式へ切り替えても保持されます。
日割精算の説明例：神戸市「固定資産税の精算」
売却手残り・譲渡税の概算
順に入力すると概算が出ます。詳しい項目や例外条件は必要な場合だけ開けます。
1. 売却条件
2. 購入時の情報
詳しい項目を入力します。建物を含む一括価格は、資料に基づき土地と建物へ分けてください。全額を土地代に入れないでください。取得費の条件は国税庁「取得費」を確認してください。
取得費（国税庁の区分）
購入代金は土地・建物に分けて入力します。建築・購入手数料・設備費・改良費も取得費に含まれる場合があります。該当する費目だけ入力してください。国税庁「取得費」
ほかに取得時の費用がある場合（登記・税金・測量など）
取得に伴う費用（条件あり）
非業務用建物の償却
償却年数を直接入力する・計算式を見る
事業用・賃貸用・混用建物
3. 売却費用
仲介・印紙の自動額を含めていません。設定済みの金額も今回は算入しません。
仲介手数料・印紙税は初期値を自動計算します。通常の売却費用は支出額を1回入力し、税務費用と手残りの両方に反映します。今回は合計支出で試算します。国税庁「譲渡費用」
仲介手数料・印紙税の自動額を今回の試算に含めています。
仲介手数料・印紙税の計算条件
仲介手数料は仲介業者の消費税10%を含めた売主側の上限額の概算です。800万円超は段階料率（売価の200万円以下5%、200万円超〜400万円以下4%、400万円超3%）を合算して計算します。800万円以下は特例を使う場合の試算初期値を33万円にしています。法定の最低額ではありません。特例の利用には媒介契約前の説明と合意が必要です。課税事業者の売主で建物分の消費税を含む売価の場合は、税抜売買価格が報酬計算の基礎です。自動額と異なるときは手入力で調整してください。国土交通省・報酬告示
仲介手数料売価を入力してください金額を直接編集
売主負担の印紙税契約金額を入力してください金額を直接編集
追加の売却費用がある場合（立退き・解体・違約金など）
土地を売るために建物を取り壊した場合
取り壊し費用は解体業者などへ実際に支払う現金です。上の「取壊し費用」に入力します。建物損失額は、取り壊し時点の建物の税務上の取得費残額で、支払いではありません。土地などを売るために取り壊した場合、条件を満たせば両方を譲渡費用にできます。国税庁「譲渡費用」・国税庁「建物の取得費」・所基通33-8
特別控除・その他の支払い（必要な方）
4. 試算結果
税率判定に使う保有期間
税額を確認する場合に選びます。まずは初期設定の長期で試算できます。
相続・贈与の場合
通常は前所有者の取得時期を引き継ぎます。
固定資産税精算が未確定のため、税精算金は譲渡収入に含めていません。
計算の内訳・前提・出典
課税譲渡所得は「譲渡収入－取得費－譲渡費用－特別控除」で計算し、税引前手残りは「譲渡収入－今回の現金支出」です。取得費・償却費は現金支出ではありません。所得税・復興特別所得税は譲渡分だけを仮定して計算し、他の所得や控除、源泉徴収を含む申告納付額ではありません。住民税も自治体での計算や他所得等を含まない目安です。2026年分は課税標準の千円未満と復興税の1円未満を切捨てます。申告納付額の100円未満切捨ては申告全体の段階のため適用しません。2027年分は税率に基づく参考概算で、申告様式の端数処理確認が必要です。10年超居住用の軽減税率、買換え・収用等の特例、事業用資産の個別償却は対象外です。
参考：国税庁 長期譲渡所得、短期譲渡所得、取得費、譲渡費用、取得費不明時の5％、建物の取得費、固定資産税等精算金、3,000万円控除、2027年分の復興・防衛特別所得税（国税庁）
購入時の費用
決済までの費用と、取得後に納付する不動産取得税を試算します。
1. 購入条件
取得日・登記日を別にする場合
初期値は共通の決済日です。直接変更した日付は、共通日を変更しても保持します。
2. 評価額・借入条件
固定資産税評価額は、年税額とは別の金額です。実額を入力してください。未入力なら、「固定資産税」の路線価方式が有効な場合に限り、路線価×面積の補正前参考値を使います。
出典：国税庁（登録免許税）・鳥取県（取得税）・島根県（取得税）
借入・抵当権
3. 決済までの費用
契約書の条件
4. 結果
費用の入力を待っています。
仲介料などの支払時期は契約・請求書でご確認ください。手付金や既に支払った費用は差し引かないため、決済当日の送金額とは異なります。不動産取得税は取得後の納付見込みです。住宅ローン金利・融資費用は自動計算に含みません。その他費用へ入力してください。
計算の前提・出典
この試算は一般的な売買を対象にしています。住宅の軽減・取得税控除は選んだ仮定だけを反映し、すべての要件を確認するものではありません。税額内訳は登録免許税と不動産取得税です。仲介料・印紙税・税精算金・司法書士報酬は上の購入費用まとめに表示します。
参考：国税庁「登録免許税の税額表」、財務省「登録免許税」、鳥取県「不動産取得税」、鳥取県公報 令和8年号外第22号（免税点改正）、島根県「不動産取得税Q&A」、島根県「住宅用土地の軽減」、地方税法
ローン返済額の試算
1. 借入条件
借入額・返済期間・金利を入力してください。2段階金利やボーナス払いは必要な場合だけ追加できます。
参考：住宅金融支援機構（返済方法）金利の切替・ボーナス払いを設定
2. 返済結果
返済年ごとの内訳を見る
返済1年目からの年単位で集計しています（暦年ではありません）。金額は円単位の概算表示です。
表は左右にスクロールできます。
| 返済年 | 年間返済額 | うち元金 | うち利息 | 年末残高 |
|---|
返済額の計算方法・前提
各月の利息を残高×年利÷12で計算し、内部では丸めず、表示額を1円単位に四捨五入します。最終回は残高に合わせて調整します。ボーナス額は全期間同じ固定加算額の簡易試算です（借入元金を毎月分・ボーナス分に分ける金融機関の「ボーナス返済割合」方式ではありません）。2段階目は切替時の残高・残期間・残りのボーナス予定から月額を再計算します。金利切替は年単位です。実際の金融機関の端数処理、返済日、商品条件と異なる概算です。
返済方法の参考資料は、入力欄の近くに記載しています。
公的資料の主な出典
この結果は入力値と画面に示した前提に基づく一般的な概算です。印刷時は、計算画面に戻るために入力内容をブラウザー内へ一時保存します。個別事情に応じた特例の判定、税務相談、税務申告書の作成は行いません。実際の税額や適用条件は、税務署・自治体の税務窓口または税理士にご確認ください。
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